La transmission du patrimoine immobilier à ses enfants peut se faire de différentes manières. Tout dépend de la situation financière, de l’âge, et des objectifs de chacun.
Il convient donc d’effectuer en amont une véritable réflexion sur le but recherché.
Voici les principaux moyens utilisés pour permettre de réaliser une transmission fiscalement neutre ou à tout le moins plus favorable.
La donation simple
En France, vous pouvez faire une donation à vos enfants tous les 15 ans en franchise d’impôts, jusqu’à une certaine limite. Cette limite était de 100 000 euros par parent et par enfant. Par exemple, un couple ayant deux enfants pourra donner en franchise d’impôt jusqu’à 400 000 euros.
Des abattements existent lorsqu’il ne s’agit pas d’une donation en ligne directe, mais les abattements sont moins intéressants (15 932€ entre frères et sœurs, 7 967€ en faveur des neveux ou nièces), sauf en cas de donation en faveur d’un handicapé quelque soit le lien de parenté (159 325€).
Cette stratégie vous permet de transmettre une partie de votre patrimoine immobilier de votre vivant, et de réduire le montant de l’impôt sur les successions qui pourrait être dû à votre décès.
Le barème d’imposition dépend du lien unissant le donateur et le donataire. En ligne direct, il est le suivant après application des abattements précités :
| Jusqu’à 8 072 € | 5% |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10% |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15% |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20% |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30% |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40% |
| Plus de 1 805 677 € | 45% |
La donation-partage
La donation-partage permet de son vivant de donner et de répartir entre ses héritiers présomptifs, c’est-à-dire les héritiers qui, du vivant d’une personne, ont vocation à lui succéder et recueillerait sa succession si cette personne venait à décéder.
C’est donc un moyen de leur transmettre par avance les biens de votre future succession.
Les bénéficiaires deviennent immédiatement et définitivement propriétaires des biens donnés. Ainsi, son avantage principal est que la transmission est définitive et ne peut être remise en cause lors de la succession. Cela permet donc d’éviter les conflits futurs.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété permet de diviser le droit de propriété en deux : l’usufruit et la nue-propriété. Vous pouvez par exemple donner la nue-propriété de votre bien immobilier (ou des titres de votre SCI familiale) à vos enfants, tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’utiliser ou de percevoir des revenus de ce bien jusqu’à votre décès.
Le démembrement de propriété permet de significativement diminuer les droits en fonction de l’âge du donataire. A titre d’exemple, la valeur imposable sera limitée à la nue-propriété (la valeur de l’usufruit échappant à toute imposition), qui est estimée à 50% de la valeur des biens transmis si le donataire à entre 51 et 60 ans, 60% si ce dernier à entre 61 ans et 70 ans, 70% entre 71 ans et 80 ans, etc.
Il est donc important de se préoccuper le plus tôt possible d’une éventuelle transmission.
Cumulé aux abattements applicables en matière de donation précédemment rappelés, la donation de la nue-propriété d’un bien peut s’avérer un redoutable outil fiscal tout en permettant au donateur de garder juridiquement la jouissance du bien jusqu’à son décès.
La société civile immobilière (SCI)
Intérêt d’une SCI
La SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine immobilier. Elle permet notamment une transmission progressive des parts, une gestion facilitée en cas de multipropriété, et peut offrir des avantages fiscaux intéressants.
Néanmoins, l’intérêt d’une SCI à l’impôt sur le revenu est davantage patrimonial que fiscal. Pour les biens immobiliers loués nus (ce qui est obligatoire pour une SCI à l’impôt sur le revenu sauf si cette activité est très marginale), la création d’une SCI à l’impôt sur le revenu ne présente pas un intérêt fiscal particulier : en effet, que le bien soit détenu directement ou par le biais d’une société immobilière, on appliquera dans les deux cas le régime des revenus fonciers et le résultat imposable sera déterminé de la même manière.
Il conviendra d’être vigilant sur deux potentiels évènements taxables au moment de l’apport.
Tout d’abord, en fonction de la date d’acquisition du bien objet de l’apport, une plus-value d’apport pourra être constatée (19% imposable à l’impôt sur le revenu, plus 17,2% de prélèvements sociaux). Cette plus-value sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Ensuite, des droits d’enregistrement sont potentiellement applicables. Néanmoins, l’apport par le donateur à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu devrait échapper à tout droit d’enregistrement.
Principaux avantages
Les principaux avantages d’une SCI sont les suivants :
- Il est possible, comme pour un bien immobilier traditionnel, de donner et/ou démembrer les parts sociales, avec un abattement tous les 15 ans : alors qu’il n’est pas possible de donner une partie d’un bien immobilier détenu directement, il est possible de donner des parts sociales qui ne représentent pas la totalité des biens détenus par la SCI.
- Il est possible de diminuer la base de calcul des droits de mutations : en effet, en nom propre la valeur brute de l’immobilier doit être prise en compte alors qu’en SCI c’est la valeur nette d’emprunt qui sert de base de calcul aux droits de mutations.
- Une SCI permet d’éviter l’indivision des héritiers au moment du décès, ce qui évitera la possibilité de provoquer le partage à tout moment et entrainer la vente des biens hérités.
